Złota 44 - co dalej z warszawskim szkieletorem?

To miał być najbardziej spektakularny apartamentowiec w Warszawie. Zaprojektowany został przez Daniela Libeskinda, autora m.in. Muzeum Żydowskiego w Berlinie czy koncepcji nowej zabudowy nowojorskiego Ground Zero. Miał mieć postać szklanego żagla górującego nad Śródmieściem. Póki co, w centrum miasta stoi 17-kondygnacyjny szkielet budynku, a Orco walczy już nie tyle o dokończenie projektu, co o własne przetrwanie. W branży nieruchomościowej już od dawna mówi się, że apartamentowiec Libeskinda jest projektem na zupełnie inne czasy.

Bo musi być drogo

Podstawowym problemem, jest cena mieszkań. - W Złotej 44 ceny nie są wysokie dlatego, że tak chce deweloper. One są drogie, bo to bardzo drogi w budowie budynek - tłumaczy Marcin Gołębiowski z firmy consultingowej redNet. - Tymczasem dziś nikt nie ma ochoty płacić 5 mln zł za 200 metrowe mieszkanie na 11 piętrze, bez balkonu i uchylanych okien - dodaje.

Gdy projekt startował zainteresowaniem cieszyły się jedynie mieszkania z widokiem na Pałac Kultury i Nauki. - Dla klientów liczy się, oprócz lokalizacji, widok. Nazwisko architekta gra trzeciorzędną rolę - tłumaczy Gołębiowski.

Podobnego zdania są też inni eksperci.

- Złota 44 jest bardzo trudnym projektem. Po pierwsze, ze względu na architekturę, koszty budowy są ogromne, a to oznacza, że również ceny mieszkań muszą być wysokie. Po drugie, w obecnej sytuacji Orco, praktycznie niemożliwa jest sprzedaż mieszkań przed ukończeniem inwestycji. Skąd więc deweloper, który ma duże kłopoty finansowe pozyska ok. 1 mld. zł na budowę wieży? – zastanawia się Mikołaj Martynuska z firmy consultingowej CB Richard Ellis.

Przeczekać, czy przeprojektować?

Pewnie jest, że projekt musi zostać dokończony. Takie są prawa rynku. - Nie ma cenniejszych gruntów, niż te w centrum miasta, z prawem do wysokiej zabudowy. Prędzej, czy później coś w tym miejscu powstanie - przekonuje Łukasz Madej, ekspert z firmy Pro Development.

Jeśli Orco nie znajdzie pieniędzy, będzie musiało sprzedać rozpoczętą inwestycję. Nie wiadomo tylko, czy w stolicy w ogóle będą chętni na tak drogie mieszkania. Eksperci nie są w stanie tego oszacować, bo podobnego produktu na stołecznym rynku jeszcze nie było. Coraz częściej mówi się więc, że zamiast apartamentowca mógłby powstać biurowiec lub hotel.

Zdaniem Martynuski, zaprojektowany przez Daniela Libeskinda apartamnetowiec może być jednak trudny do przeprojektowania. – Ta wieża ma z założenia bardzo nieregularne kształty. W takim budynku naprężenia rozkładają się zupełnie inaczej niż w wieżowcu o regularnych kształtach. Dlatego nadbudowanie już istniejącej konstrukcji według innego projektu może się okazać niewykonalne – tłumaczy.

A bez przeprojektowania, budynek może być trudny do adaptacji. - Apartamentowiec przy Złotej ma bardzo wysoką średnią powierzchnię mieszkań. A w oparciu o ilość mieszkań projektuje się pojemność garażu, czy ciągi komunikacyjne - wyjaśnia Marcin Gołębiowski.

Walne nie rozwiąże problemu

Tymczasem na wtorek zaplanowano walne zgromadzenie akcjonariuszy Orco. Do tej pory odbyły się już zebrania posiadaczy warrantów i obligatoriuszy. Ci drudzy nie zgodzili się na projekt restrukturyzacji firmy.

- Orco chciało zamienić część obligacji na akcje. Na to nie zgodzili się ich posiadacze, bo oznaczało by to dla nich stratę już na starcie. Akcje Orco nie są bowiem wysoko notowane - tłumaczy Przemysław Pączek z Pro Development.

Nawet jeśli akcjonariusze zgodzą się na proponowany przez dewelopera plan wyjścia z kryzysu, który zakłada dokończenie Złotej 44, nie oznacza to, że na plac budowy apartamentowca od razu wrócą robotnicy.

Stołeczne szkieletory

Złota 44 to nie jedyna rozgrzebana budowa, która osiągnęła etap betonowego szkieletu. U zbiegu ulic Chałubińskiego i Wspólnej krakowski deweloper Salwator budował Hotel System. Problemy z finansowaniem inwestycji sprawiły, że obecnie jest to jeden z największych nośników reklamowych w stolicy.

Maciej Czerski
roody